Huis kopen in Frankrijk: zo werkt het voor Nederlanders

Frankrijk is na Spanje het land waar de meeste Nederlanders een tweede huis of een nieuw thuis kopen. De Dordogne, de Provence, de Alpen, Bretagne, de Charente: elk gebied heeft zijn eigen Nederlandse gemeenschap. Het koopproces is overal hetzelfde, en het verschilt op een paar punten stevig van wat je uit Nederland kent. Wie die verschillen vooraf kent, onderhandelt beter en schrikt niet van de afrekening.

In het kort: je tekent eerst een voorlopig koopcontract, je krijgt daarna tien dagen bedenktijd, de notaris doet het juridische werk voor beide partijen, en de bijkomende kosten liggen voor een bestaande woning aanzienlijk hoger dan in Nederland. Hieronder loop je stap voor stap door het proces.

Mag je als Nederlander een huis kopen in Frankrijk?

Ja. Als EU-burger heb je geen vergunning of speciale status nodig om in Frankrijk onroerend goed te kopen. Je hoeft er ook niet te wonen. Wat je wel nodig hebt, is een geldig paspoort of identiteitskaart, bewijs van je adres en, zodra het op betalen aankomt, een manier om het geld over te maken. Een Franse bankrekening is niet verplicht, maar maakt het betalen van de vaste lasten daarna een stuk makkelijker.

Wat mensen vaak vergeten: kopen is iets anders dan er wonen. Wie langer dan drie maanden in Frankrijk verblijft, krijgt te maken met fiscaal inwonerschap, en dat heeft gevolgen voor belasting, zorg en erfrecht. Dat is een aparte beslissing, en het is verstandig die te nemen voordat je koopt, niet erna.

Het koopproces stap voor stap

1. Zoeken en bezichtigen

Franse makelaars werken anders dan Nederlandse. Een woning staat vaak bij meerdere kantoren te koop, soms tegen verschillende prijzen, en de makelaar werkt in de regel voor de verkoper. De courtage zit meestal in de vraagprijs verwerkt: je ziet dan "honoraires inclus" of "FAI" staan. Vraag altijd wie de makelaar betaalt en hoeveel, want dat verschilt per kantoor.

Bezichtig buiten het seizoen. Een dorp in de Dordogne is in augustus vol en in februari stil, en het is de winter waarin je erachter komt of de bakker openblijft en of het huis te verwarmen is.

2. Het bod en de offre d'achat

Een bod doe je vaak schriftelijk, in een offre d'achat. Let op: als de verkoper die accepteert, is er naar Frans recht in beginsel al een overeenkomst. Zet er dus alleen in wat je echt wilt, en neem voorbehouden op als je financiering nodig hebt.

3. Het voorlopig koopcontract: compromis de vente

Het eerste echte contract is de compromis de vente (of soms een promesse de vente). Hierin staan de prijs, de opleverdatum, de ontbindende voorwaarden en wat er precies wordt verkocht. Bij het tekenen betaal je meestal een aanbetaling van rond de vijf tot tien procent op de rekening van de notaris. Dat geld blijft bij de notaris staan tot de overdracht.

De belangrijkste ontbindende voorwaarde is de financiering. Heb je een hypotheek nodig, dan hoort in het contract te staan dat de koop niet doorgaat als je die niet krijgt. Zonder die clausule ben je je aanbetaling kwijt als de bank nee zegt.

4. Tien dagen bedenktijd

Na ontvangst van het getekende compromis heb je als particuliere koper tien dagen wettelijke bedenktijd. In die periode kun je zonder opgave van reden en zonder kosten afzien van de koop. Dit is een van de sterkste rechten die je als koper hebt; gebruik die tien dagen om het contract door iemand te laten lezen die het Franse recht kent.

5. De notaris doet het onderzoek

Tussen het compromis en de overdracht zitten meestal twee tot drie maanden. In die tijd controleert de notaris de eigendom, de hypotheekregisters, de bestemming, eventuele erfdienstbaarheden en het voorkeursrecht van de gemeente. Franse gemeenten hebben namelijk een droit de préemption: ze mogen in sommige gevallen de woning zelf kopen tegen de afgesproken prijs. In de praktijk gebeurt dat zelden, maar de notaris moet het altijd navragen en dat kost tijd.

In Frankrijk werkt de notaris voor beide partijen tegelijk. Dat is normaal en de tarieven liggen wettelijk vast. Wil je iemand die alleen jouw belang behartigt, dan kun je een eigen notaris aanwijzen; de kosten worden dan gedeeld en je betaalt niet dubbel.

6. De overdracht: acte authentique

De overdracht gebeurt bij de notaris met de acte de vente of acte authentique. Daarvoor moet het volledige bedrag op de rekening van de notaris staan. Na het tekenen krijg je de sleutels; de officiële eigendomsakte volgt enkele maanden later, nadat de inschrijving in het kadaster rond is.

Welke kosten komen erbij?

Het bedrag dat in Frankrijk "notariskosten" heet, bestaat voor het grootste deel uit belasting en registratierechten die de notaris voor de staat int. Voor een bestaande woning moet je rekenen op ongeveer zeven tot acht procent van de koopsom bovenop de prijs. Bij nieuwbouw is het aanzienlijk minder, doorgaans twee tot drie procent, omdat daar btw in de prijs zit in plaats van overdrachtsbelasting.

Daarbovenop komen:

• De makelaarscourtage, als die niet al in de prijs zit
• Kosten voor een eventuele hypotheek, inclusief de inschrijving daarvan
• Een vertaler of tolk bij de notaris als je het Frans niet goed genoeg beheerst, wat de notaris kan eisen
• Eventueel een bouwkundige keuring, die in Frankrijk niet standaard is

Na de aankoop betaal je jaarlijks de taxe foncière, de onroerendezaakbelasting voor de eigenaar. De taxe d'habitation is voor hoofdverblijven afgeschaft, maar geldt nog wel voor tweede woningen, en sommige gemeenten mogen die voor tweede woningen verhogen.

De diagnostics: wat de verkoper moet laten zien

Een Franse verkoper moet een dossier met technische keuringen aanleveren, het dossier de diagnostic technique. Daarin zit onder meer het energielabel (DPE), en afhankelijk van de woning rapporten over lood, asbest, termieten, de elektrische installatie, het gas en de septic tank. Lees dit dossier goed. Een slecht energielabel kan gevolgen hebben voor verhuur en voor de waarde, en een afgekeurde septic tank is een post van duizenden euro's die vaak pas na de koop opvalt.

Wat er níet in zit, is een oordeel over de bouwkundige staat. Daarvoor moet je zelf iemand inschakelen. Bij een oud stenen huis op het platteland is dat geen overbodige luxe.

Financieren: Franse hypotheek of Nederlands geld

Franse banken verstrekken hypotheken aan Nederlanders, ook aan mensen die niet in Frankrijk wonen, al zijn ze voorzichtiger dan bij een Franse werknemer. Reken op een flinke eigen inbreng en op een strenge toets van je inkomen. De rente is meestal vast voor de hele looptijd, wat anders is dan de Nederlandse gewoonte van rentevaste periodes. Een alternatief dat veel Nederlanders kiezen, is de overwaarde van het Nederlandse huis gebruiken en in Frankrijk zonder hypotheek kopen.

Erfrecht en de vraag hoe je koopt

Dit is het onderwerp waar de meeste Nederlanders te laat aan denken. Frans erfrecht kent een verplicht erfdeel voor kinderen, en dat kan botsen met wat je in een Nederlands testament hebt geregeld. Sinds de Europese erfrechtverordening kun je in je testament kiezen voor het recht van je nationaliteit, dus Nederlands recht, en dat werkt in Frankrijk in beginsel gewoon. Maar het moet wel expliciet in het testament staan.

Daarnaast is er de vraag of je op naam koopt of via een SCI, een Franse vastgoedvennootschap. Een SCI kan voordelen hebben bij meerdere eigenaren of bij het overdragen aan kinderen, maar hij kost geld en administratie en is fiscaal niet altijd gunstig voor Nederlanders. Laat dat berekenen door iemand die beide stelsels kent.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Een makelaar die je taal spreekt en de streek kent, scheelt misverstanden in precies de fase waarin die duur zijn. In de bedrijvengids staan Nederlandstalige makelaars in Frankrijk, en voor de Dordogne is er een eigen overzicht. Voor het contract, het erfrecht en de SCI-vraag vind je Nederlandstalige advocaten en juristen in Frankrijk. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard; bij de anderen kijk je zelf even mee.

Een breder overzicht van wat er in Frankrijk in het Nederlands te vinden is, staat op de landenpagina Frankrijk.