Huis huren in Frankrijk: zo werkt het voor Nederlanders

Wie naar Frankrijk verhuist, huurt bijna altijd eerst, ook als het plan is om uiteindelijk te kopen. Een huis vinden gaat er wel wat anders aan toe dan in Nederland: je stelt een dossier samen voordat je een woning mag bezichtigen, je tekent een contract met een vaste looptijd die niet zomaar op te zeggen is, en de borg en de opnamestaat bepalen achteraf of je je geld terugziet. Wie dat vooraf weet, huurt sneller en met minder verrassingen.

In het kort: je hebt een compleet dossier nodig met loonstroken en een garantsteller of Visale, je kiest tussen een gemeubileerd en een ongemeubileerd contract met elk hun eigen looptijd en opzegtermijn, en de état des lieux bij intrek en vertrek bepaalt of je je borg terugkrijgt. Hieronder staat wat je op elk van die punten kunt verwachten.

Wat zit er in het huurdossier?

Voordat een verhuurder of een agence (makelaarskantoor) je serieus neemt, wil die een dossier zien: een kopie van je identiteitsbewijs, je laatste loonstroken (fiches de paie) of een verklaring van je werkgever, je laatste belastingaanslag als je die al hebt, en meestal een garant, iemand die op papier borg staat als jij de huur niet kunt betalen. Voor mensen die net in Frankrijk zijn en geen Franse garant hebben, bestaat Visale, een gratis staatsgarantie die veel verhuurders inmiddels accepteren als vervanging voor een particuliere garant. Vraag er actief naar bij de verhuurder of de agence, want niet iedereen noemt die optie uit zichzelf.

Zorg dat je dossier compleet en vertaald is voordat je gaat bezichtigen. In gewilde steden is een woning soms al binnen een dag verhuurd aan wie het snelst een volledig dossier aanlevert, en een ontbrekend document kost je dan de woning.

Bail meublé of bail non meublé: wat is het verschil?

Frankrijk kent twee hoofdvormen van een huurcontract. De bail meublé is voor een gemeubileerde woning: bed, kasten, een volledig ingerichte keuken en basisservies zijn wettelijk verplicht voordat een woning als gemeubileerd mag worden verhuurd. Zo'n contract loopt een jaar, wordt stilzwijgend verlengd en is voor de huurder eenvoudig op te zeggen.

De bail non meublé is voor een kale of half ingerichte woning en loopt drie jaar als de verhuurder een particulier is, of zes jaar als de verhuurder een rechtspersoon is, zoals een vennootschap. Ook dit contract wordt automatisch verlengd tenzij een van beide partijen tijdig opzegt. Voor wie tijdelijk in Frankrijk zit, is gemeubileerd huren vaak praktischer; voor wie zich echt vestigt, is een kale woning goedkoper per vierkante meter en makkelijker naar eigen smaak in te richten.

De dépôt de garantie: hoeveel borg betaal je?

De borg heet in Frankrijk de dépôt de garantie. Voor een ongemeubileerde woning mag de verhuurder wettelijk niet meer vragen dan één maand kale huur, voor een gemeubileerde woning ligt de wettelijke grens op twee maanden. Meer vragen mag niet, ook niet als de verhuurder erop aandringt.

Na je vertrek moet de borg worden terugbetaald binnen een termijn die afhangt van het verschil tussen de opnamestaat bij intrek en die bij vertrek: is er geen verschil, dan is de termijn korter dan wanneer de verhuurder gebreken constateert en een deel inhoudt voor herstel.

Wat is de état des lieux en waarom is die zo belangrijk?

Bij het overhandigen van de sleutels stellen huurder en verhuurder samen een état des lieux op: een gedetailleerde beschrijving van de staat van elke ruimte, elke wand, elke kraan. Bij vertrek wordt dezelfde oefening herhaald en worden de twee documenten naast elkaar gelegd. Elk verschil dat niet aan normale slijtage valt toe te schrijven, kan van je borg worden afgetrokken.

Neem de tijd voor dit document en maak er zelf foto's bij, met datum. Een vlekje op het behang of een kras op de vloer die je niet hebt genoteerd, kun je bij vertrek niet meer bewijzen dat er al was.

Opzegtermijnen: préavis voor huurder en verhuurder

De opzegtermijn heet de préavis en verschilt per contractvorm en per partij. Bij een gemeubileerde woning is de opzegtermijn voor de huurder altijd een maand. Bij een ongemeubileerde woning is de standaardtermijn drie maanden, maar die wordt verkort tot een maand in gemeenten die als zone tendue gelden, gebieden met een gespannen woningmarkt, en ook bij een eerste baan, baanverlies, gezondheidsredenen of een toegekende sociale huurwoning.

Voor de verhuurder ligt het anders: die kan een contract niet tussentijds beëindigen en moet bij het einde van de looptijd een geldige reden hebben, zoals zelf gaan wonen in de woning of verkoop, met een opzegtermijn die aanzienlijk langer is dan die van de huurder. Dat maakt huren in Frankrijk voor de huurder relatief beschermd.

Charges, servicekosten en de taxe d'habitation

Naast de kale huur betaal je charges, een voorschot voor gedeelde kosten zoals trappenhuisonderhoud, verwarming van gemeenschappelijke ruimtes of een conciërge. Eén keer per jaar maakt de verhuurder de werkelijke kosten op en verrekent die met wat je hebt betaald. Vraag bij het tekenen wat er precies onder de charges valt, want dat verschilt sterk per gebouw.

De taxe d'habitation, de gemeentelijke woonbelasting, is voor een hoofdverblijf inmiddels afgeschaft. Voor een tweede woning, een résidence secondaire, blijft die belasting wel bestaan en kan hij in gebieden met woningdruk zelfs extra verhoogd worden. Die last ligt bij de eigenaar, niet bij een huurder die er zijn hoofdverblijf van maakt, maar is relevant zodra je zelf een tweede huis in Frankrijk overweegt.

Werken met een agence: wie betaalt de courtage?

Zoek je via een agence immobilière, dan geldt voor de bemiddelingskosten een wettelijke verdeling tussen huurder en verhuurder. De huurder betaalt alleen voor een beperkt aantal diensten, zoals het opstellen van het dossier en de gezamenlijke opnamestaat, tegen een bedrag per vierkante meter dat wettelijk begrensd is en per regio verschilt; het actuele maximum kun je navragen bij de agence of een adviseur. De rest van de courtage is voor rekening van de verhuurder. Een agence die je vraagt de volledige courtage te betalen, vraagt te veel.

Huren in Parijs versus op het platteland

In Parijs en enkele andere grote steden geldt een huurprijsplafond, de encadrement des loyers: de kale huur mag niet boven een bepaald referentiebedrag per vierkante meter uitkomen. Toch is de markt er hard, met veel kandidaten per woning, en telt een compleet dossier zwaarder dan onderhandelen over de prijs.

Op het platteland, in streken als de Dordogne of de Charente, werkt het anders. Het aanbod is ruimer, er is minder concurrentie, en een deel van de woningen wordt via lokale contacten of via kleine kantoren verhuurd in plaats van via grote platforms. Neem daar de tijd om ook buiten het toeristenseizoen te kijken, zodat je ziet hoe een huis er in de winter bij ligt.

DPE en woningen die niet meer verhuurd mogen worden

Elke Franse huurwoning heeft een energielabel, het DPE (diagnostic de performance énergétique). De slechtst geïsoleerde woningen mogen inmiddels niet meer als hoofdverblijf worden verhuurd, en die regel wordt de komende jaren uitgebreid naar meer categorieën woningen. Vraag daarom altijd het actuele DPE op voordat je tekent, zeker bij een ouder huis op het platteland: een slecht label betekent niet alleen hoge stookkosten, maar kan ook betekenen dat de woning binnenkort helemaal niet meer verhuurbaar is, wat voor jou als huurder relevant is als je voor langere tijd wilt blijven.

Wat als er een geschil ontstaat?

Loopt het mis, over de borg, over onderhoud of over de opnamestaat, dan hoef je niet meteen naar de rechter. Elke regio heeft een commission départementale de conciliation, een gratis en laagdrempelige commissie die bemiddelt tussen huurder en verhuurder. Pas als dat niets oplevert, is de rechter de volgende stap. Leg in elk stadium schriftelijk vast wat er is afgesproken en verstuur belangrijke berichten aangetekend, zodat je een bewijs hebt.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Een agence of Nederlandstalige makelaar die de lokale markt kent, helpt je dossier sneller compleet te krijgen en waarschuwt je voor een slecht DPE of een onduidelijke opnamestaat. Nederlandstalige makelaars in Frankrijk vind je in de bedrijvengids. Loopt een geschil vast of twijfel je over een contract, dan helpt een Nederlandstalige advocaat of jurist in Frankrijk je verder. Overweeg je na het huren om te kopen, lees dan het artikel over huis kopen in Frankrijk. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard; bij de anderen kijk je zelf even mee.