Huis kopen in Portugal als Nederlander

Een dubbel bed onder een houten dakkapel, olijfbomen tot aan de tuinmuur, een dorpsplein tien minuten lopen: veel Nederlanders die naar Portugal kijken, kijken eigenlijk naar een huis. Of het nu een appartement met zeezicht in de Algarve is, een herenhuis in Lissabon of een verbouwde quinta in het binnenland, het koopproces verloopt overal langs dezelfde route, met een paar stappen die wezenlijk anders zijn dan in Nederland.

In het kort: je hebt eerst een NIF en een Portugese bankrekening nodig, je tekent daarna een voorlopig koopcontract met een aanbetaling, en pas bij de notariële akte word je eigenaar. Onderweg betaal je overdrachtsbelasting en zegelrecht, en daarna jaarlijks onroerendezaakbelasting. Hieronder loop je het proces stap voor stap door.

Wat heb je nodig voordat je kunt bieden?

Zonder NIF, het Número de Identificação Fiscal, kom je in Portugal geen stap verder. Het is je fiscaal nummer en je hebt het nodig voor het koopcontract, de akte, de bankrekening en straks de belastingaangifte. Je vraagt het aan bij een belastingkantoor (Finanças) of laat het vooraf regelen door een advocaat, zodat het al klaarligt als je een bod uitbrengt.

Een Portugese bankrekening is niet wettelijk verplicht om te kopen, maar in de praktijk onmisbaar. De notaris, de makelaar en straks het energie en waterbedrijf werken allemaal met een Portugees rekeningnummer, en een aanbetaling overmaken vanaf een Nederlandse rekening kost vaak meer tijd dan de deadline in het contract toelaat. Open de rekening dus voordat je een bod uitbrengt, niet erna.

De rol van de makelaar

Een Portugese makelaar heet mediador imobiliário en moet een AMI-licentie voeren, een vergunningsnummer dat op elke advertentie en elk visitekaartje hoort te staan. Vraag er altijd naar; een makelaar zonder AMI-nummer is niet bevoegd om te bemiddelen. Net als in de meeste zuidelijke landen werkt de makelaar doorgaans voor de verkoper, ook als hij vriendelijk met jou meekijkt. Zijn courtage zit in de vraagprijs verwerkt en wordt door de verkoper betaald, maar dat betekent niet dat hij voor jouw belang onderhandelt. Een eigen advocaat aan jouw kant is daarom gebruikelijker dan bij een Nederlandse aankoop.

Het voorlopig koopcontract: contrato-promessa de compra e venda

Zodra je het eens bent over de prijs, teken je het contrato-promessa de compra e venda, het voorlopig koopcontract. Hierin staan de prijs, de opleverdatum, wat er precies verkocht wordt en welke ontbindende voorwaarden gelden, bijvoorbeeld financiering. Bij het tekenen betaal je een aanbetaling, het sinal, meestal aan de verkoper of op een derdengeldrekening.

Dit contract is bindend, en dat is precies waarom het zo belangrijk is om het vooraf goed te laten lezen. De Portugese wet kent een vaste regel die iedereen kent maar bijna niemand verwacht: trekt de koper zich terug, dan raakt hij het sinal kwijt; ziet de verkoper alsnog van de verkoop af, dan moet hij het dubbele van het sinal aan de koper terugbetalen. Die regel geldt automatisch, ook als het contract er niets over zegt, en ze verklaart waarom serieuze verkopers zelden op het laatste moment afhaken.

De escritura: notaris of Casa Pronta

De eigendomsoverdracht wordt afgerond met de escritura, de notariële koopakte. Je kunt die op twee manieren regelen. De klassieke route loopt via een notaris, die de akte opstelt en passeert. Er is ook een snellere, gestandaardiseerde route via Casa Pronta, een overheidsloket waar de overdracht op één dag kan worden afgerond, inclusief de inschrijving in het kadaster. Casa Pronta werkt goed bij eenvoudige, onbelaste aankopen; bij complexere situaties, zoals een aankoop via een vennootschap of met bijzondere erfrechtelijke aspecten, is een notaris met meer ruimte voor maatwerk vaak de betere keuze.

Voor de escritura moet het volledige bedrag beschikbaar zijn en moeten alle belastingen, waaronder de overdrachtsbelasting, al betaald zijn. Na het tekenen krijg je de sleutels en wordt de akte ingeschreven bij het kadaster op jouw naam.

Welke documenten eis je van de verkoper?

Voordat je tekent, wil je een aantal documenten hebben gezien en laten controleren:

• De caderneta predial, het fiscale kadasterdocument met de waardering en kenmerken van de woning
• De certidão de registo predial, het bewijs van eigendom en eventuele hypotheken of lasten op de woning
• De licença de utilização, de gebruiksvergunning die aangeeft dat het huis legaal als woning gebruikt mag worden; veel oudere woningen op het platteland missen deze en dat kan later problemen geven bij verbouwen of doorverkopen
• Het certificado energético, het energiecertificaat, verplicht bij elke verkoop
• De ficha técnica de habitação, een technisch informatieblad met de bouwkenmerken, verplicht voor woningen die na een bepaalde datum zijn gebouwd

Ontbreekt een van deze documenten, dan is dat niet meteen een reden om af te haken, maar wel een reden om het na te vragen en de gevolgen te laten uitzoeken door een advocaat voordat je het contract tekent.

Wat kost een huis kopen in Portugal aan belasting?

Bovenop de koopsom betaal je de IMT, de overdrachtsbelasting. Het tarief loopt op naarmate de koopsom hoger is, met een gestaffeld systeem, en het verschilt tussen een woning die je hoofdverblijf wordt en een tweede woning of belegging: voor een hoofdverblijf gelden gunstigere schijven dan voor een tweede huis. De exacte schijven en bedragen wijzigen van tijd tot tijd, dus laat de IMT voor jouw aankoop altijd vooraf berekenen door je advocaat of de notaris, niet door een rekentool die je online vindt.

Daarnaast betaal je imposto de selo, het zegelrecht, een vast percentage over de koopsom dat los van de IMT wordt geheven. Beide belastingen moet je betaald hebben voordat de escritura kan worden gepasseerd.

Na de aankoop betaal je jaarlijks IMI, de Portugese onroerendezaakbelasting, geïnd door de gemeente. Het tarief verschilt per gemeente en wordt jaarlijks vastgesteld; kijk het actuele percentage na bij de gemeente waar je koopt of bij je adviseur.

Waarom een eigen advocaat naast de notaris?

In Portugal is een advocaat bij de aankoop niet verplicht, maar wel gebruikelijk voor buitenlandse kopers. De notaris controleert of de akte formeel klopt, maar behartigt niet specifiek jouw belang. Een advogado doet vooraf het eigendomsonderzoek, controleert of er geen hypotheken, beslagen of erfrechtelijke geschillen op de woning rusten, onderhandelt zo nodig mee over het contract en kan namens jou optreden via een volmacht als je niet bij elke stap in Portugal kunt zijn. Bij een aankoop op afstand is dat laatste vaak doorslaggevend.

Algarve, Lissabon of het binnenland?

De Algarve is verreweg de populairste regio onder Nederlanders, met een grote gemeenschap, veel Engelstalige en Nederlandstalige dienstverlening en een markt die al decennia op buitenlandse kopers is ingericht. De prijzen liggen er, zeker aan de kust, hoger dan in de rest van het land. Lissabon en Porto trekken vooral mensen die er werken of een bedrijf beginnen; de steden zijn duurder maar bieden meer voorzieningen en internationale scholen. Het binnenland, van de Alentejo tot het noorden, is stiller, goedkoper en vraagt meer zelfredzaamheid: minder Nederlandstalige dienstverlening, minder internationale artsen, en dorpen waar Portugees de enige voertaal is.

Rustieke grond en bouwen

Grond in Portugal kent twee bestemmingen die je uit elkaar moet houden: urbano, bestemd voor bebouwing, en rústico, landbouwgrond waarop bouwen in beginsel niet is toegestaan. Een romantische ruïne op rustieke grond mag je vaak wel opknappen binnen de bestaande contouren, maar niet zomaar uitbreiden of herbouwen. Voor elke verbouwing of nieuwbouw heb je een vergunning van de gemeente nodig, en de regels verschillen sterk per gemeente. Laat de bestemming en de bouwmogelijkheden altijd controleren voordat je een stuk grond of een bouwval koopt, want dat is precies het type aankoop waarbij achteraf blijkt dat de droom niet vergund kan worden.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Een Nederlandstalige makelaar in Portugal kent de regio, de prijzen en de valkuilen van de plek waar jij zoekt. Voor het contract, het eigendomsonderzoek en de escritura vind je in de bedrijvengids voor Portugal ook advocaten en notarissen die met Nederlanders werken, en voor de belastingkant een Nederlandstalige belastingadviseur die de IMT, de imposto de selo en de jaarlijkse IMI voor jouw situatie kan doorrekenen. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard.

Wil je weten wat er verder komt kijken bij emigreren naar Portugal, van NIF tot zorg, lees dan emigreren naar Portugal: wat je als eerste regelt. En ben je van plan om er ook te gaan ondernemen, kijk dan bij bedrijf starten in Portugal als Nederlander.