Huis huren in Oostenrijk: wat je moet weten

Een huurwoning vinden in Oostenrijk voelt voor de meeste Nederlanders eerst vertrouwd en dan ineens niet meer. Er zijn advertenties, bezichtigingen en een contract, net als thuis, maar de begrippen erachter werken anders. Een huurcontract kan wettelijk verplicht tijdelijk zijn voor een periode van jaren, de kale huur is zelden het hele verhaal, en wie in Wenen zoekt, heeft met heel andere spelregels te maken dan wie een woning in Tirol wil huren. Dit artikel loopt door wat je voor het tekenen wilt weten.

In het kort: reken op een Kaution als waarborg, op Betriebskosten boven op de kale huur, en op een keuze tussen een tijdelijk contract, befristet, en een contract voor onbepaalde tijd, unbefristet. Meld je binnen drie dagen aan bij de gemeente, en laat een contract dat afwijkt van wat gebruikelijk is nakijken voordat je tekent.

Befristet of unbefristet: het belangrijkste verschil

Oostenrijkse huurcontracten zijn vaker tijdelijk dan Nederlandse. Een befristeter Mietvertrag loopt voor een vaste periode en eindigt daarna automatisch, zonder dat de verhuurder hoeft op te zeggen. Voor woningen die onder het Mietrechtsgesetz vallen, wat in de praktijk het grootste deel van de oudere huurwoningen is, geldt een wettelijk minimum van drie jaar voor zo'n tijdelijk contract. Een kortere termijn is voor die woningen niet toegestaan, ook al staat er iets anders in het contract. Bij het aflopen van de termijn kan de verhuurder het contract stilzwijgend of expliciet verlengen, vaak voor kortere periodes, of het gewoon laten eindigen.

Een unbefristeter Mietvertrag loopt voor onbepaalde tijd. Dat geeft jou als huurder meer zekerheid, want de verhuurder kan zo'n contract alleen opzeggen op wettelijke gronden, niet zomaar omdat een termijn om is. Nieuwbouw en woningen buiten het Mietrechtsgesetz, bijvoorbeeld in kleinere gebouwen met weinig wooneenheden, kennen vaker een vrije keuze tussen beide vormen, en daar liggen de voorwaarden dus meer open voor onderhandeling.

Wat betaal je: Miete, Betriebskosten en de Kaution

De huurprijs die je in een advertentie ziet, is bijna nooit het volledige bedrag. Boven op de kale huur, de Hauptmietzins, komen de Betriebskosten: de bijkomende kosten voor zaken als de huismeester, het trappenhuis, de verzekering van het gebouw, water en afvoer. Die betaal je maandelijks als voorschot, met een jaarlijkse afrekening. Vraag altijd naar een specificatie voordat je tekent, want de hoogte van de Betriebskosten verschilt sterk tussen een oud gebouw met veel gemeenschappelijke voorzieningen en een klein nieuwbouwcomplex.

Bij het tekenen betaal je meestal een Kaution, een waarborgsom die de verhuurder aanhoudt voor eventuele schade of achterstallige huur. De hoogte staat in het contract. Vraag om de Kaution op een aparte rekening te laten zetten en spreek af hoe en wanneer je die na afloop terugkrijgt; dat voorkomt discussie bij de oplevering.

Wie betaalt de makelaar?

Sinds enkele jaren geldt in Oostenrijk het Bestellerprinzip: wie de makelaar inschakelt, betaalt de Provision. Zoekt de verhuurder een makelaar om de woning te verhuren, dan ligt die courtage bij de verhuurder, niet bij jou als huurder. Schakel jij zelf een makelaar in om voor jou te zoeken, dan betaal je die uiteraard wel. Kom je in een advertentie toch een makelaarscourtage voor de huurder tegen terwijl de verhuurder de makelaar heeft ingeschakeld, dan is dat de moeite van navragen waard, want dat is niet hoe de regel bedoeld is.

Genossenschaftswohnungen en Gemeindewohnungen: de sociale huursector

Een groot deel van de Oostenrijkse huurmarkt, en vooral die van Wenen, bestaat uit sociale of semi-sociale huur. Een Genossenschaftswohnung is een woning van een woningbouwcoöperatie, waarbij je bij het tekenen vaak een eenmalige bijdrage betaalt, een soort inleg die gedeeltelijk terugkomt bij vertrek, in ruil voor een structureel lagere huur dan op de vrije markt. Een Gemeindewohnung is een woning van de gemeente zelf, met Wenen als grootste verhuurder van dit soort woningen van heel Europa. Voor beide geldt meestal een wachtlijst en soms een inkomens- of vestigingseis, die niet overal hetzelfde is voor wie nieuw in het land is. Voor een snelle start is de vrije sector toegankelijker, maar wie langer blijft, doet er goed aan de sociale sector niet bij voorbaat af te schrijven.

Altbau, Neubau en het Richtwert

Advertenties noemen vaak of een woning Altbau of Neubau is, en dat is meer dan een sfeeraanduiding. Voor Altbau woningen die onder het Mietrechtsgesetz vallen, geldt een systeem met een Richtwert, een richtprijs per vierkante meter die per deelstaat wordt vastgesteld, met toeslagen of afslagen voor ligging, staat en voorzieningen. Neubau woningen en woningen buiten dat systeem kennen een vrijere prijsvorming. Het verschil verklaart waarom twee vergelijkbare woningen in dezelfde straat toch heel anders geprijsd kunnen zijn, en het is de moeite waard om te vragen onder welk regime een woning valt voordat je over de prijs onderhandelt.

Kündigungsfristen: hoe snel kun je eruit of eruit worden gezet

Bij een unbefristeter contract gelden wettelijke opzegtermijnen die aan beide kanten redelijk zijn, met meer bescherming voor de huurder dan voor de verhuurder. Bij een befristeter contract kun jij als huurder meestal tussentijds opzeggen na een eerste periode, met een opzegtermijn die in het contract staat, terwijl de verhuurder in beginsel aan de afgesproken termijn vastzit en niet tussentijds kan opzeggen zonder wettelijke grond. Lees deze bepalingen zorgvuldig, want ze bepalen hoe flexibel je bent als je plannen veranderen.

Ablöse: betalen voor een keuken die al in de woning staat

Een Ablöse is een vergoeding die je aan de vorige huurder of aan de verhuurder betaalt voor zaken die achterblijven in de woning, meestal een keuken, soms meubels of verbeteringen. Dat is in Oostenrijk gebruikelijk en op zich niet vreemd, maar er zijn grenzen aan wat redelijk is: de vergoeding moet in verhouding staan tot de waarde van wat je overneemt. Vraag om een factuur of specificatie, en wees kritisch bij een Ablöse die torenhoog aanvoelt voor een paar jaar oude keukenkastjes.

De Meldezettel: ook bij huur verplicht

Zodra je in je nieuwe huurwoning intrekt, meld je je binnen drie dagen aan bij het Meldeamt van de gemeente. Voor deze Meldezettel heb je de handtekening van de verhuurder nodig, dus regel dat bij het overhandigen van de sleutels. Meer over deze aanmelding en de rest van de administratie in de eerste weken lees je in wonen en werken in Oostenrijk.

Wenen versus Tirol: twee heel verschillende markten

De Weense huurmarkt is groot, met veel aanbod in alle segmenten, van sociale huur tot dure Altbau appartementen in het centrum. Wie zoekt, vindt met wat geduld iets passends, al is snel schakelen bij een goede advertentie wel verstandig. In Tirol, Salzburg en delen van Vorarlberg ligt dat anders. Daar is de huurmarkt klein en sterk seizoensgebonden: veel woningen zijn gekoppeld aan personeelshuisvesting voor het toerisme, en wat overblijft voor de vrije markt is schaars en duur, vooral in de wintermaanden. Wie in een van deze regio's een gewone huurwoning zoekt los van een baan met huisvesting, moet vroeg beginnen en breed zoeken, ook in de dorpen rond de bekende plaatsen.

Een geschil met de verhuurder

Loopt er iets mis, over de Kaution, de Betriebskostenafrekening of een opzegging, dan hoef je dat niet alleen uit te zoeken. De Mietervereinigung is een Oostenrijkse huurdersorganisatie die leden helpt met advies en soms met juridische bijstand, tegen een lidmaatschapsbijdrage. Voor een geschil dat verder gaat dan een telefoontje, of voor het nakijken van een contract voordat je tekent, is een Nederlandstalige advocaat vaak sneller duidelijk dan zelf uitzoeken wat er in het Duits precies staat.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Overweeg je uiteindelijk te kopen in plaats van te huren, dan lees je huis kopen in Oostenrijk voor de regels rond de Zweitwohnsitz en het koopproces. Voor juridisch advies bij een huurcontract, ook in Wenen, staan Nederlandstalige advocaten in Wenen en, voor Tirol, dienstverleners op de pagina voor Tirol. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard. Andere Nederlanders in Oostenrijk vind je via de verenigingengids.