Huis kopen in Oostenrijk: wat Nederlanders moeten weten

Van een appartement in Wenen tot een chalet in een Tiroler dal: Oostenrijk trekt Nederlandse kopers om heel verschillende redenen. Wat de meesten gemeen hebben, is dat ze pas halverwege het zoeken ontdekken dat niet elke woning zomaar te koop staat voor wie er niet permanent gaat wonen. Oostenrijk is een federale staat en elke deelstaat, ieder Bundesland, heeft een eigen wet voor grondverkeer. Wie dat eerst uitzoekt, bespaart zichzelf een teleurstelling nadat er al een bod is gedaan.

In het kort: controleer als eerste stap de bestemming van de woning en de regels voor tweede woningen in de gemeente, ga daarna pas verder met bezichtigen, teken een schriftelijk bod, laat de koopovereenkomst opstellen door een notaris of advocaat die als Treuhänder optreedt, en reken op inschrijving in het Grundbuch als sluitstuk. Hieronder de stappen en de kosten op een rij.

Mag je als Nederlander een huis kopen in Oostenrijk?

Als EU-burger mag je in Oostenrijk grond en woningen kopen, maar het proces verschilt sterk per deelstaat en soms per gemeente. In de meeste steden, waaronder Wenen, Graz en Linz, is een aankoop door een buitenlander in de praktijk niet ingewikkelder dan voor een Oostenrijker. In de toeristische deelstaten ligt dat anders. Tirol, Salzburg en Vorarlberg kennen strenge regels voor tweede woningen, juist omdat de vraag naar vakantiehuizen daar de lokale woningmarkt onder druk zet.

De instantie die daarover gaat, is de Grundverkehrsbehörde, per deelstaat anders georganiseerd en vaak bij de Bezirkshauptmannschaft ondergebracht. Voor een EU-burger die een woning als hoofdverblijf koopt, is die goedkeuring meestal een formaliteit: de behörde toetst en bevestigt. Voor een tweede woning ligt dat compleet anders, en dan is de goedkeuring allesbehalve vanzelfsprekend.

De Widmung: de eerste check, voordat je bezichtigt

Elke woning in Oostenrijk heeft een bestemming, de Widmung, die de gemeente vastlegt in het bestemmingsplan. Voor jou als koper is de belangrijkste vraag of een woning als Freizeitwohnsitz mag worden gebruikt, dus als tweede woning waar je een deel van het jaar verblijft, of dat de Widmung een permanent hoofdverblijf voorschrijft. In grote delen van Tirol en Salzburg is nieuwe Freizeitwohnsitz-status al jaren niet meer toegestaan, en bestaande vergunningen zijn schaars en navenant duurder.

Koop je een woning met een Widmung voor hoofdverblijf en gebruik je die toch als vakantiehuis, dan overtreed je de regels. Gemeenten controleren daarop, onder meer via de gemeentelijke belasting en meldingen van buren, en de sancties lopen op tot een gedwongen verkoop. Vraag de Widmung dus na voordat je verliefd wordt op een huis, niet erna. Een Nederlandstalige advocaat in Oostenrijk kan dit voor je uitzoeken bij de gemeente.

Het koopproces stap voor stap

1. Zoeken en het Kaufanbot

Een bod doe je meestal schriftelijk, als Kaufanbot. Zet er alleen in wat je ook echt bedoelt: een geaccepteerd bod schept in Oostenrijk al verplichtingen, ook al is de definitieve koopovereenkomst er nog niet. Neem voorbehouden op voor financiering en voor de goedkeuring van de Grundverkehrsbehörde als die van toepassing is.

2. De Kaufvertrag en de Treuhänder

De koopovereenkomst, de Kaufvertrag, wordt in Oostenrijk doorgaans opgesteld door een notaris of een advocaat, die vaak ook als Treuhänder optreedt. Die rol is vergelijkbaar met de Franse notaris in derdenrekening: de Treuhänder houdt de koopsom in bewaring tot alle voorwaarden zijn vervuld en de inschrijving in het Grundbuch geregeld is, en betaalt pas daarna uit aan de verkoper. Dat beschermt beide partijen: de koper weet dat er niet betaald wordt voordat de eigendom overgaat, en de verkoper weet dat het geld al klaarstaat.

3. Inschrijving in het Grundbuch

Het Oostenrijkse kadaster heet het Grundbuch, en pas met de inschrijving daarin ben je juridisch eigenaar. Dat gebeurt na ondertekening van de Kaufvertrag, betaling van de overdrachtsbelasting en, waar van toepassing, na goedkeuring door de Grundverkehrsbehörde. De doorlooptijd hangt af van de deelstaat en van hoeveel voorwaarden er nog moeten worden afgehandeld.

Welke kosten komen erbij?

Bovenop de koopsom betaal je in Oostenrijk in elk geval:

• De Grunderwerbsteuer, de overdrachtsbelasting, geheven over de koopsom of de vastgestelde waarde
• De Eintragungsgebühr, de kosten voor inschrijving in het Grundbuch
• De Vertragserrichtung, het honorarium van de notaris of advocaat voor het opstellen van de Kaufvertrag
• De Maklerprovision, de courtage van de makelaar, die in Oostenrijk gebruikelijk door zowel koper als verkoper wordt betaald

De precieze percentages voor de overdrachtsbelasting, de inschrijving en de courtage worden regelmatig aangepast en verschillen bovendien soms per situatie, dus noem hier bewust geen getallen: vraag een actuele berekening bij de Treuhänder of je adviseur voordat je een bod uitbrengt, zodat je niet voor een verrassing komt te staan bij de eindafrekening.

Financieren: een Oostenrijkse hypotheek

Oostenrijkse banken verstrekken hypotheken aan Nederlanders, ook als je niet in Oostenrijk woont, met een strengere toets en een hogere eigen inbreng dan bij een lokale koper. Veel Nederlanders kiezen ervoor om de overwaarde van hun Nederlandse huis te gebruiken en in Oostenrijk zonder hypotheek of met een beperkte lening te kopen. Wie wel financiert, moet er rekening mee houden dat de bank de Widmung en de Grundverkehrsbehörde-status van de woning ook zelf beoordeelt, want dat raakt de waarde als onderpand.

Energieausweis en de staat van de woning

Een verkoper moet een Energieausweis kunnen tonen, het energielabel dat het verbruik van de woning weergeeft. Vraag daarnaast, zeker bij een ouder huis in de bergen, naar de staat van het dak, de isolatie en de verwarmingsinstallatie. Een bouwkundige keuring is in Oostenrijk niet standaard onderdeel van het proces, dus regel die zelf als je twijfelt.

Appartement kopen: de Eigentümergemeinschaft

Koop je een appartement, dan word je automatisch lid van de Eigentümergemeinschaft, de vereniging van eigenaren die het gebouw beheert. Vraag naar de jaarrekeningen, het reservefonds voor onderhoud en eventuele geplande grote werkzaamheden voordat je tekent: een gebouw met een leeg reservefonds en een naderende dakvernieuwing betekent een naheffing die je als nieuwe eigenaar meebetaalt.

Nieuwbouw: de Bauträgervertrag

Koop je van tekening of tijdens de bouw, dan sluit je een Bauträgervertrag met de projectontwikkelaar. Die wet regelt onder meer hoe termijnbetalingen aan de voortgang van de bouw gekoppeld zijn en welke garanties je hebt als de ontwikkelaar niet oplevert. Laat een Bauträgervertrag altijd nakijken voordat je tekent; de standaardcontracten zijn vaak in het voordeel van de ontwikkelaar geschreven.

Huren als alternatief

Wie twijfelt tussen kopen en eerst een tijd wonen, kan ook huren. Bij huur via een makelaar ligt de Provision, de bemiddelingskosten, in Oostenrijk sinds enkele jaren bij de verhuurder wanneer die de makelaar heeft ingeschakeld, en niet meer standaard bij de huurder. Dat scheelt bij aanvang aardig wat kosten, al zie je in de praktijk dat sommige verhuurders die kosten alsnog in de huurprijs verwerken.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Voor de Widmung, de Grundverkehrsbehörde en de Kaufvertrag helpt een Nederlandstalige advocaat in Oostenrijk je verder, met een eigen overzicht voor Wenen. Voor het zoeken zelf staan er dienstverleners in de bedrijvengids voor Tirol. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard; bij de anderen kijk je zelf even mee.

Een breder overzicht van de eerste weken in Oostenrijk, van de gemeentelijke aanmelding tot de zorgverzekering, staat in wonen en werken in Oostenrijk, en het volledige aanbod van Nederlandstalige dienstverleners op de landenpagina Oostenrijk.