Huis kopen in Duitsland als Nederlander

Vlak over de grens ligt Duitsland er voor veel Nederlanders ineens heel anders bij dan Spanje of Frankrijk: geen vliegtuig, geen taalbarrière die je niet met een paar lessen overbrugt, en huizenprijzen die in plaatsen als Kleve, Emmerich, Nordhorn of Aken vaak een stuk lager liggen dan net over de grens in Nederland. Wie in de Randstad werkt en de forensafstand aankan, koopt daar een tuin en een garage voor wat in Nederland een appartement kost. Daarnaast is er de grotere groep die niet voor de grensstreek kiest, maar voor Berlijn, Düsseldorf, München of een andere stad, om te werken of gewoon om te wonen. Het koopproces is in beide gevallen hetzelfde systeem, met een paar stevige verschillen ten opzichte van Nederland.

In het kort: een Duitse notaris, de Notar, stelt de koopakte op en is verplicht bij elke woningoverdracht, de eigendom wordt vastgelegd in het Grundbuch, en de kosten bovenop de koopsom, met name de Grunderwerbsteuer, verschillen per deelstaat. Hieronder loop je het proces door.

De rol van de Notar

In Duitsland kun je geen huis kopen zonder notaris, en dat is geen formaliteit die je zelf kunt omzeilen. De Notar stelt het koopcontract op, controleert of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is, regelt de betaling via een derdengeldrekening als dat nodig is, en meldt de overdracht bij het Grundbuchamt. Anders dan in Nederland werkt de Notar voor beide partijen tegelijk; hij is onpartijdig en zijn tarief ligt wettelijk vast, dus je kunt niet onderhandelen over zijn kosten en je hoeft ook niet op zoek naar de goedkoopste.

Het contract wordt bij de Notar hardop voorgelezen voor het wordt ondertekend. Dat is geen ceremonie maar bedoeld om zeker te weten dat beide partijen begrijpen waar ze voor tekenen. Beheers je het Duits onvoldoende, dan kun je een tolk meenemen of vooraf een vertaling laten maken; wacht daar niet mee tot de dag van tekenen zelf.

Het Grundbuch: het eigendomsregister

Het Grundbuch is het Duitse kadaster, bijgehouden per Amtsgericht. Daarin staat wie eigenaar is, welke hypotheken (Grundschulden) er op de woning rusten en welke rechten van anderen erop liggen, zoals een recht van overpad. De Notar vraagt voorafgaand aan de koop een uittreksel op om te controleren dat de verkoper werkelijk kan verkopen en dat er geen verrassingen in staan.

Belangrijk verschil met Nederland: de eigendomsoverdracht zelf, de Auflassung, is een aparte juridische handeling die de Notar bij het tekenen van de akte vastlegt en die pas werkt zodra ze is ingeschreven in het Grundbuch. Tussen het tekenen van de koopakte en de daadwerkelijke inschrijving zit doorgaans enkele weken tot maanden. In de praktijk krijg je de sleutels vaak al eerder, op een datum die in het contract staat en die gekoppeld is aan de volledige betaling, maar je bent pas volledig eigenaar zodra het Grundbuch is bijgewerkt.

Wat kost een huis kopen in Duitsland extra?

Bovenop de koopsom komen een paar vaste posten:

• De Grunderwerbsteuer, een overdrachtsbelasting die elke deelstaat zelf vaststelt. Het tarief verschilt daardoor tussen bijvoorbeeld Nordrhein-Westfalen en Beieren, en wordt van tijd tot tijd aangepast. Kijk het actuele percentage voor de deelstaat van je aankoop na bij de Notar of een adviseur.
• Het notaristarief en de kosten voor de inschrijving in het Grundbuch, samen een vast wettelijk tarief dat oploopt met de koopsom.
• De Maklerprovision, de courtage van de makelaar, als er een makelaar bij de verkoop betrokken was.

Sinds 2020 geldt voor de verkoop van woningen aan particulieren dat de Maklerprovision tussen koper en verkoper wordt gedeeld, in plaats van dat de hele courtage bij de koper terechtkomt zoals vroeger vaak gebeurde. De precieze verdeling en hoogte verschilt per makelaar en per regio; vraag dit altijd voor de bezichtiging na, dan weet je waar je aan toe bent.

Financieren bij een Duitse bank

Een hypotheek afsluiten in Duitsland werkt anders dan in Nederland. Duitse banken vragen doorgaans een fors hoger eigen vermogen, het Eigenkapital, dan Nederlandse geldverstrekkers gewend zijn te vragen; reken erop dat je zelf een substantieel deel van de koopsom en de bijkomende kosten meebrengt. De rente zet je vast voor een bepaalde periode, de Sollzinsbindung, vaak voor tien, vijftien of twintig jaar, en na afloop daarvan herfinancier je tegen de rente van dat moment. Daarnaast kies je zelf het aflossingspercentage, de Tilgung: hoe hoger dat percentage, hoe sneller de lening afneemt, maar ook hoe hoger de maandlast.

Nederlanders die in Nederland blijven werken en in Duitsland een hypotheek willen, merken dat een Duitse bank vaak liever zaken doet met wie ook een Duits inkomen heeft. Een Nederlandse bank financieren voor een Duits huis is ook mogelijk, maar niet elke bank doet dat standaard. Laat je hierin vroeg adviseren, want de aanbieders en voorwaarden verschillen sterk per situatie.

Energieausweis, Baulasten en Erschliessungskosten

Elke woning die te koop of te huur staat, moet een Energieausweis hebben, het energiecertificaat dat de energiezuinigheid van het pand toont. De verkoper moet dit al bij de bezichtiging kunnen laten zien.

Bij een bestaand huis is het verstandig om het Baulastenverzeichnis te laten checken, een register bij de gemeente met verplichtingen die op een perceel rusten, zoals een verplichte doorgang voor de buren of een bouwbeperking die niet uit het Grundbuch blijkt. Bij nieuwbouwkavels kun je te maken krijgen met Erschliessungskosten, de kosten voor de aansluiting van het perceel op de weg, riolering en nutsvoorzieningen. Die kosten staan soms nog open, ook als de vorige eigenaar het kavel al jaren bezit, en gaan dan over op de nieuwe eigenaar. Laat de Notar dit altijd uitzoeken voordat je tekent.

De valkuil: wonen in Duitsland, werken in Nederland

Wie in de grensstreek koopt, denkt vaak vooral aan de lagere huizenprijs en vergeet de gevolgen van waar je woont voor belasting, zorgverzekering en sociale zekerheid. Woon je in Duitsland en werk je in Nederland, dan speelt precies de spiegelbeeldige situatie van de grensarbeider die in Nederland woont en in Duitsland werkt. Waar je belasting betaalt en waar je sociaal verzekerd bent, hangt af van waar je werkt en waar je woont, en dat vraagt vaak een aparte aangifte en afstemming tussen beide landen. Lees hierover ons artikel over werken in Duitsland als grensarbeider, dat de omgekeerde route beschrijft maar dezelfde principes bevat.

Hausgeld: kopen in een appartementencomplex

Koop je een appartement in plaats van een vrijstaand huis, dan koop je een aandeel in een Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), de vereniging van eigenaren. Maandelijks betaal je Hausgeld, een bijdrage voor onderhoud, verzekering, de huismeester en een reservefonds voor grote reparaties. Vraag altijd de notulen van de laatste vergaderingen van de WEG op en kijk of er grote uitgaven, zoals een nieuw dak of een nieuwe verwarmingsinstallatie, worden gepland. Dat bepaalt of het Hausgeld op korte termijn omhooggaat.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Een Duitse woningaankoop draait om formulieren, akten en registers in het Duits, en het is prettig als iemand die taal en dat systeem kent aan jouw kant staat. In de bedrijvengids voor Duitsland vind je Nederlandstalige dienstverleners, en voor het contract, het Baulastenverzeichnis en de financiering vind je er Nederlandstalige advocaten en juristen in Duitsland, onder meer in Düsseldorf. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard; bij de anderen kijk je zelf even mee.

Ga je ook een bedrijf starten naast de aankoop, lees dan ons artikel over bedrijf starten in Duitsland. Nederlandse verenigingen en netwerken in Duitsland vind je in de verenigingengids.