Huis kopen in Italië: zo werkt het voor Nederlanders

Italië trekt al decennia Nederlandse kopers, en de laatste jaren breed: niet meer alleen Toscane, maar ook Umbrië, Ligurië, het Gardameer en steeds vaker Puglia. Het koopproces oogt op het eerste gezicht als het Franse of Spaanse, met een voorlopig contract en daarna een akte, maar de Italiaanse variant heeft een paar eigen stappen en instanties die het waard zijn om vooraf te kennen. Wie ze niet kent, tekent soms iets bindenders dan hij denkt.

In het kort: je hebt een codice fiscale nodig voordat je iets kunt kopen, je doorloopt een bod, een voorlopig contract met een stevige aanbetaling en pas daarna de officiële akte bij de notaio. Onderweg controleert een geometra of het huis wel klopt met wat er op papier staat, en de belasting die je betaalt hangt af van of het je hoofdverblijf wordt of een tweede huis.

Wat heb je nodig voordat je kunt kopen?

De eerste stap is een codice fiscale, het Italiaanse fiscale identificatienummer. Zonder dat nummer kun je geen koopcontract tekenen, geen bankrekening openen en geen nutsvoorzieningen op je naam zetten. Je vraagt het aan bij de Agenzia delle Entrate, de Italiaanse belastingdienst, of bij een Italiaans consulaat in Nederland, en het is een van de weinige stappen die je probleemloos vanuit Nederland kunt regelen voordat je ook maar een huis hebt bezichtigd. Neem het nummer serieus vroeg in het proces; makelaars en notarissen vragen er al naar bij het eerste bod.

Hoe verloopt het koopproces stap voor stap?

Een Italiaanse aankoop loopt meestal in drie fasen. Eerst doe je een schriftelijk bod, de proposta d'acquisto. Zodra de verkoper die ondertekent, ligt er in de praktijk al een verbintenis, dus zet er niet meer in dan je echt wilt. Daarna volgt het voorlopige contract, de compromesso of formeel contratto preliminare. Daarin staan de prijs, de opleverdatum, de staat van het pand en de voorwaarden waaronder je nog van de koop af kunt, bijvoorbeeld als je financiering niet rondkomt.

Bij het tekenen van het compromesso betaal je een aanbetaling die in Italië aanzienlijk hoger ligt dan je in Nederland gewend bent, de caparra confirmatoria. Deze aanbetaling heeft een juridisch scherp randje: zie jij als koper alsnog af van de koop zonder geldige reden, dan mag de verkoper de caparra houden. Trekt de verkoper zich terug, dan heb je als koper recht op het dubbele bedrag terug. Dat maakt het compromesso in de praktijk minstens zo bindend als de uiteindelijke akte, en het is dan ook het moment om alles gecontroleerd te hebben, niet erna.

De laatste stap is de rogito, de notariële akte die eigendom officieel overdraagt. Die wordt getekend bij de notaio, die in Italië net als in Frankrijk voor beide partijen tegelijk werkt en verplicht is de eigendom, de hypotheekregisters en de kadastrale gegevens te controleren voordat hij de akte passeert. Na de rogito schrijft de notaio de overdracht in bij het kadaster en de conservatoria, en ben je officieel eigenaar.

Waarom heb je een geometra nodig?

Waar de notaio de juridische kant afdekt, kijkt de geometra, een technisch opgeleide landmeter en bouwkundige, naar de fysieke werkelijkheid van het huis. Hij controleert de conformità catastale, of de plattegrond bij het kadaster overeenkomt met de werkelijke indeling, en de conformità urbanistica, of alle verbouwingen ooit netjes zijn vergund. Dit is in Italië geen formaliteit: veel oudere huizen, zeker op het platteland, hebben ergens een aanbouw, een dichtgemetseld raam of een extra kamer die nooit is aangemeld. Zo'n niet-geregistreerde verbouwing kan de verkoop vertragen of, als je hem over het hoofd ziet, later een probleem worden bij een volgende verkoop of verbouwing. Laat een geometra dit altijd nakijken voordat je het compromesso tekent, niet erna.

Wie betaalt de makelaar?

Een Italiaanse agente immobiliare werkt anders dan je in Nederland gewend bent: de courtage wordt in de regel door zowel koper als verkoper betaald, elk hun eigen percentage boven op de koopsom. Vraag dit bij het eerste contact na, want het is een kostenpost die kopers vaak vergeten mee te rekenen.

Welke belastingen en kosten komen erbij?

Bij de aankoop van een bestaand huis betaal je imposta di registro, registratiebelasting. Het tarief is lager als het je hoofdverblijf wordt, de prima casa, en hoger bij een tweede woning. Beide tarieven worden door de overheid vastgesteld en kunnen wijzigen, dus vraag het actuele percentage na bij je notaio of adviseur voordat je rekent. Koop je rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaal je meestal geen registratiebelasting maar btw over de koopsom, met eigen regels voor wat wel en niet als hoofdverblijf telt.

Na de aankoop krijg je jaarlijks te maken met IMU, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Voor een hoofdverblijf geldt doorgaans een vrijstelling, met een uitzondering voor luxueuzere categorieën woningen; voor een tweede huis is IMU altijd verschuldigd. De hoogte verschilt per gemeente en wordt regelmatig aangepast, dus ook hier geldt: laat het actuele bedrag berekenen in plaats van op een oud cijfer te varen.

Wonen in een appartement: het condominio

Koop je een appartement, dan word je automatisch lid van het condominio, de vereniging van eigenaren van het gebouw. Een amministratore di condominio beheert de gemeenschappelijke ruimtes en int de spese condominiali, de bijdrage voor trappenhuis, lift, gevelonderhoud en vaak de verwarming. Belangrijke beslissingen, zoals een gevelrenovatie, worden genomen in de assemblea condominiale, de jaarlijkse vergadering van eigenaren. Vraag bij aankoop altijd naar de notulen van de laatste vergaderingen: een geplande grote renovatie kan een fikse eenmalige bijdrage betekenen die pas na aankoop op je bordje valt.

Waar kopen Nederlanders het vaakst?

Toscane blijft de klassieker, met zijn glooiende heuvels, wijngaarden en een grote, goed georganiseerde buitenlandse gemeenschap rond steden als Siena en Lucca. Umbrië geldt als het rustigere, groenere alternatief vlak ernaast, met vergelijkbare landschappen en minder toeristen. Ligurië trekt kopers die de kust en de bergen dicht bij elkaar willen, van de Cinque Terre tot de olijfgaarden landinwaarts. Het Gardameer is populair om zijn bereikbaarheid vanuit Nederland, het meer zelf en de combinatie van dorpen aan het water met bergen op wandelafstand. Puglia, in de hak van de laars, is de laatste jaren sterk in trek: betaalbaarder dan Toscane, met karakteristieke trulli, olijfbomen en een lange kustlijn.

Een groot deel van de vraag in deze streken gaat naar casolari, oude boerderijen op het platteland. Ze zijn vaak goedkoop in aanschaf en fors duurder in restauratie dan kopers vooraf denken. Een vergunning voor de verbouwing loopt via de gemeente, en een geometra of architect stelt de plannen op. Reken bij een casolare structureel meer tijd en budget dan bij een instapklaar huis, en betrek de geometra al voor je een bod uitbrengt, niet pas erna.

En de huizen van één euro?

Verschillende Italiaanse gemeenten, vooral in ontvolkende streken in het zuiden en op Sicilië, verkopen leegstaande huizen voor een symbolisch bedrag om nieuwe bewoners te trekken. Het klinkt aantrekkelijker dan het in de praktijk is: je verplicht je meestal tot een renovatie binnen een vaste termijn, moet vaak een waarborgsom storten en de werkelijke restauratiekosten liggen doorgaans ver boven de aanschafprijs. Het kan een interessante route zijn voor wie tijd, geduld en een lokaal netwerk heeft, maar het is geen koopje zonder addertjes. Doe hetzelfde due-diligencewerk als bij elk ander huis, inclusief een geometra die de staat en de vergunningsplicht beoordeelt.

Waar vind je hulp in het Nederlands?

Voor het contract, de conformità catastale en het erfrecht rond een Italiaans huis vind je Nederlandstalige advocaten en juristen in Italië. Wie op zoek is naar een makelaar in Toscane, vindt een overzicht van Nederlandstalige makelaars in die streek. Wie het keurmerk draagt, is door ons gecontroleerd volgens de keurmerkstandaard; bij de anderen kijk je zelf even mee. Een breder overzicht van Nederlandstalige dienstverlening in Italië staat op de landenpagina Italië, en voor de vraag wat er na de aankoop fiscaal en qua residentie op je afkomt, lees je ons artikel over wonen, belasting en residentie in Italië. Ga je ook echt verhuizen, dan zet het stappenplan voor emigreren naar Italië de rest van de administratie op een rij.